Consigli pratici #9: vendere casa in Australia

L’acquisto e la vendita di un immobile sono eventi di grande importanza nella vita di noi comuni mortali. A meno di non essere investitori o Zio Paperone infatti, per la maggior parte delle persone questa è un’occasione che avviene una o due volte nella vita! Come tutti quei momenti cruciali nell’arco della vita, l’ansia e l’eccitazione che li circonda sono enormi, ma se tutto questo avviene in un sistema che non ci è familiare – come può esserlo vivendo all’estero – la prima può prendere il sopravvento sulla seconda.

Sette anni fa l’Avvocato ed io siamo diventati home owners per la prima volta e vi avevo raccontato la mia esperienza sull’acquistare casa in Australia. Era stato un processo tutto sommato semplice e veloce, complice anche un mercato in rialzo. Compiuto il ciclo, abbiamo da poco finalizzato invece il processo di vendita e oggi vi fornisco la mia guida passo per passo per vendere casa in Australia.

Trovare l’agente immobiliare

Uno degli aspetti chiave per vendere bene la propria casa è trovare l’agente immobiliare giusto. A Sydney, come nel resto del paese, sono veramente tantissime le agenzie immobiliare sul mercato e trovare l’agente che faccia al caso vostro può essere più difficile dell’ago nel proverbiale pagliaio. A meno che non abbiate un agente di fiducia o qualcuno che ve ne possa raccomandare uno, una prima scrematura potete farla tramite siti come RateMyAgent, OpenAgent oppure LocalAgentFinder.

In generale vi consiglio di contattare e incontrare 3 agenti, anche se siete convinti che il primo sia il migliore. Dopo aver verificato che ognuno di questi agenti abbia una licenza valida (online oppure chiamando lo 133 220), è importante chiarire:

  • la conoscenza della zona/quartiere
  • il prezzo che si aspettano di ottenere per la vostra casa
  • la loro commissione e qualsiasi altro costo associato alla vendita
  • il loro piano di marketing e il costo
  • il metodo di vendita consigliato
  • il loro approccio per eventuali problemi esistenti e collegati alla vostra casa o condominio.

Normalmente, nel NSW, la commissione dell’agente immobiliare si aggira intorno al 2-2,5% del prezzo di vendita, ma tenere presente che è sempre negoziabile. Se proprio non volete pagare un agente per i propri servizi, tenete presente che è possibile vendere un immobile in autonomia, ma dovrete sobbarcarvi tutti i grattacapo legati al marketing, gestione delle home inspections, preparazione del contratto di vendita, ecc.

Trovare un notaio o avvocato

In Australia non è possibile mettere una casa in vendita senza che sia stato preparato il contratto di vendita. Questo viene solitamente preparato da un notaio o avvocato, ovvero un conveyancer o solicitor. Il primo è specializzato nella vendita di immobili, mentre il secondo è generalmente un avvocato. Una prima cernita sui possibili conveyancers accreditati disponibili la potete fare su Find A Conveyancer. Il costo della preparazione del contratto e di tutti i documenti che il conveyancer dovrà produrre si aggira tra i $900 e i $2000.

Firmare l’agreement con l’agente immobiliare

Prima che la vostra casa possa essere messa in vendita, dovrete firmare un contratto con l’agente immobiliare che avrete scelto, chiamato agency agreement. Questo contratto è legalmente vincolante, perciò va letto e capito attentamente. Ogni agreement deve stabilire:

  • i servizi che l’agente vi fornirà
  • l’ammontare delle spese di marketing e la percentuale della commissione
  • come e quando questi pagamenti verranno effettuati (solitamente vengono detratte dal deposito)
  • se il contratto è esclusivo o meno (ovvero se potete assumere più di un agente per la vendita della singola proprietà)
  • in caso di contratto esclusivo, la durata del periodo esclusivo
  • la stima del valore della proprietà in vendita
  • la clausola di indennizzo

Tutte queste clausole sono solitamente negoziabili, quindi se avete un problema o un dubbio su qualunque di questi punti, vi suggerisco di parlarne con l’agente e/o il vostro legale.

Far preparare il contratto di vendita al Conveyancer

Il contratto di vendita deve contenere copie del titolo di proprietà, diagrammi del sistema di drenaggio e il planning certificate forniti dal comune. Se la casa o il condominio hanno anche una piscina, ci saranno documenti addizionali da produrre. Nel contratto dovranno anche essere specificate tutte quelle fixtures che verranno vendute insieme alla casa: in Australia la cucina e il bagno sono quasi sempre vendute insieme alla casa, inclusi forno e lavastoviglie, ma così anche ventilatori a soffitto, impianti di aria condizionata, veneziane, eventuali scaffali nel garage o lavanderia, ecc. Una copia del contratto di vendita deve essere messa a disposizione nell’agenzia immobiliare e, spesso, anche durante le home inspections, perciò è necessario che il contratto venga preparato prima che la casa venga messa in vendita.

Fotografo viene a fare le foto in casa e prendere misure

Circa una o due settimane prima che la casa venga messa sul mercato, il vostro agente organizzerà una visita con il fotografo, per fare le foto per il materiale di marketing e prendere le misure delle stanze per la piantina che viene sempre aggiunta alle foto. In Australia l’importanza delle foto è enorme: possibili compratori che ogni settimana controllano gli annunci delle nuove case in vendita online fanno una prima selezione di quali proprietà visitare proprio sulla base delle foto. Ovviamente, come venditore, l’obiettivo principale è di rendere la casa il più attraente possibile. Assicuratevi che tutto sia pulito, in ordine, e il più “minimalista” possibile. Se vi siete già trasferiti, ricordatevi che una casa vuota sembra più piccola, perciò è sempre meglio affittare dei mobili per la durata della campagna di vendita, piuttosto che presentare una casa completamente non arredata.

Review e approvazione del materiale di marketing

Qualche giorno dopo la visita del fotografo, il vostro agente vi invierà le foto e tutto il materiale di marketing per la vostra approvazione. Vi verrà chiesto di scegliere quali foto andranno sul cartellone fuori dalla proprietà, quali sulla brochure e quale descrizione inserire sull’annuncio online. Gli addetti al marketing dell’agenzia immobiliare vi proporranno la loro scelta, e sta a voi accettarla così com’è, oppure modificare a vostro piacimento.

Tenete presente che se abitate in una strata, il vostro agente dovrà chiedere il permesso allo strata manager per mettere il cartellone di vendita fuori dal palazzo: lo strata manager poi passerà la richiesta alla strata committee che darà l’approvazione o meno. Questo processo può essere molto veloce oppure prendere anche una settimana se i vari membri della strata committee non sono rapidi a rispondere alle email, quindi calcolate bene i tempi necessari.

A questo punto la casa viene messa ufficialmente in vendita sul mercato & il vostro agente comincerà la campagna di vendita!

Open inspections

In tutta Australia il sabato mattina (e più raramente il pomeriggio) è dedicato alla visita di case e appartamenti in vendita o in affitto. L’orario della visita viene concordato dal venditore e dall’agente immobiliare e pubblicizzato nel materiale di marketing. Per le case in vendita, le open inspections durano 30 minuti, mentre per quelle in affitto solo 15. Decisamente non abbastanza per capire veramente se la proprietà in questione faccia al caso nostro, ma sono molte le case che vendono dopo una sola visita di meno di mezz’ora! Per la open inspection la casa deve essere presentata al meglio, ovviamente pulita e in ordine: generalmente viene consigliato di renderla il più “impersonale” possibile, rimuovendo foto e altri oggetti intimi, oltre ovviamente a tutto quello che è di valore. I proprietari o affittuari lasciano la proprietà, che viene lasciata nelle mani dell’agente: i potenziali acquirenti – o anche i semplici curiosi che passano di lì – sono liberi di visitare tutte le stanze, ma – soprattutto ai tempi del Coronavirus – non dovrebbero aprire armadietti e cassetti. Questo si ripete una o due volte la settimana – a seconda che facciate anche una ispezione infrasettimanale – finché la casa non è venduta!

Sale

Nel NSW ci sono principalmente due modi di vendere casa:

  • via private treaty: ovvero tramite negoziazione tradizionale, dove il compratore fa un’offerta e il venditore l’accetta. Questo tira e molla può ovviamente andare avanti un bel po’ finché non si arrivi a un prezzo accettabile per entrambe le parti. Quando la casa viene messa in vendita via private treaty, non c’è “scadenza” al processo di vendita, che normalmente si protrae più a lungo che se fosse avvenuto attraverso asta. In questo caso, tra l’altro, il compratore ha diritto a un cooling off period di alcuni giorni (10 nel WA e Tasmania, 5 nel NSW, ACT e QLD, 4 nel NT, 3 in Victoria, e 2 in SA) dal momento dello scambio dei contratti in cui può cambiare idea e ritirarsi dalla vendita, perdendo solo circa $1000. Questo cooling off period può essere esteso, ridotto o eliminato del tutto, previa negoziazione tra le parti.
  • via auction: ovvero via asta. Se in Italia l’asta è prettamente riservata a casi di esecuzioni giudiziarie, bancarotta o di immobili di enti pubblici, in Australia la maggior parte delle proprietà viene venduta all’asta. A seconda di quanti offerenti registrati ci sono all’asta, il prezzo della proprietà può salire anche vertiginosamente, in una corsa spesso assurda per assicurarsi la casa. Per questo, si pensa, che solitamente le case vendute all’asta vengono comprare per un prezzo superiore al loro valore. Questo ovviamente non è sempre il caso, e capita che a un’asta non ci siano offerenti registrati o che non si raggiunga il prezzo base (reserve price) stabilito dal venditore. In questi casi la proprietà non viene venduta e le negoziazioni continuereanno dopo. Il vantaggio di questo tipo di vendita per il venditore è che non c’è cooling off period e quindi la vendita è definitiva immediatamente.

Contract exchange

Lo scambio dei contratti è la parte legale del vendere una casa. In qualsiasi caso, ci saranno due copie del contratto, una per il compratore e una per il venditore: ognuno ne firma una, prima dello scambio. Se avete venduto via asta, lo scambio avviene immediatamente dopo, in persona; mentre se avete venduto via contrattazione, i contratti verranno scambiati a una data stabilita. Al momento dello scambio, il compratore dovrà pagare un deposito (solitamente 5-10%), che ovviamente perderà qualora si dovesse tirare indietro. Da questo momento in poi, entrambe le parti sono legalmente vincolate alla vendita/acquisto della casa!

Settlement

Il processo di vendita della casa si conclude con il settlement, che è il momento in cui le chiavi passano ufficialmente di mano da un proprietario all’altro. Da questo momento in poi non avete più diritto a occupare quella che è stata la vostra casa, a meno che non vi siate accordati per affittare la casa dai nuovi proprietari. Prima del settlement i nuovi proprietari faranno un’ispezione della casa – ormai vuota – per assicurarsi che tutto sia come da contratto e che i mobili non nascondessero sorprese non gradite. Solitamente, nel NSW, il settlement avviene 6 settimane dopo lo scambio dei contratti, ma le parti possono decidere di fissarlo per una qualsiasi altra data.

Congratulazioni! Avete completato il processo di vendita, e, se tutto è andato bene, potete stappare ora una bella bottiglia di champagne!

One thought on “Consigli pratici #9: vendere casa in Australia

  1. è interessante. Fai del tuo blog una guida per L’Australia completa e articolata. Queste informazioni sulla compravendita di un immobile non le trovi da nessuna parte e tu fornisci delle informazioni preziose. Brava ciao e grazie

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