Consigli pratici #7: possedere casa in una strata

Vi siete trasferiti in Australia e avete deciso che questo paese vi offre un futuro abbastanza promettente tanto che state pensando di investire nel mattone e comprare casa? Ottima idea! Se il mercato immobiliare australiano non vi spaventa con i suoi tempi rapidi e i suoi prezzi folli, probabilmente avete preso una buona decisione. Vi avevo già raccontato qui il processo per arrivare a comprare casa in Australia, ma oggi voglio fare un passo oltre e darvi qualche delucidazione su cosa voglia dire vivere in una “strata” nel NSW*, prima che sia troppo tardi per voi!

Cos’è una “Strata”

Vagamente una “strata” corrisponde a un condominio o insieme di case con aree in comune, auto-gestite in una sorta di comunità che funziona in modo democratico. All’interno di una strata i proprietari decidono collettivamente come gestire la proprietà che condividono. Ad esempio, in ogni strata i proprietari possono accordarsi e applicare regole proprie – chiamate by-laws – che rispecchino il modo in cui i proprietari vogliono vivere e prevenire comportamenti sbagliati.

I proprietari all’interno di una strata possono decidere per l’autogestione oppure assumere uno “strata manager”, il nostro amministratore condominiale. Alcune proprietà inoltre possono avere anche un “building manager”, con mansioni simili a quelle che la portinaia aveva una volta.

Come nei condomini italiani, ogni proprietario ha diritto di voto durante le assemblee condominiali (chiamate AGM), se si è in pari con le spese. Ogni proprietario ha inoltre diritto di essere eletto come membro della “strata committee”, una sorta di comitato condominiale che prende la maggior parte delle decisioni quotidiane nell’interesse di tutti i proprietari.

http://www.fairtrading.nsw.gov.au

Come ci si comporta all’interno di una “Strata”

Se in Italia abitate o avete abitato in un condominio, saprete che pagare le tasse condominiali non è un optional ma un obbligo. A differenza dell’Italia però – dove pare che recuperare le spese non pagate sia una causa persa nella maggior parte delle volte – in Australia, se non lo fate, non solo vi verrà aggiunto il 10% di interesse annuo, ma l’amministratore farà ricorso a un debt collector o al tribunale, e il costo di questo vi verrà addebitato. Insomma, conviene pagare le spese per tempo, oppure cercare un compromesso con l’amministratore e la strata committee per dilazionare i pagamenti.

La caratteristica più importante del possedere una casa o appartamento in una strata è che siete proprietari solo dello spazio interno, l’aria che respirate per intenderci. I muri interni sono vostri, ma quelli esterni no, così come non lo sono le porte esterne, le finestre e i balconi. Della casa praticamente possedete solo lo strato interno di pittura dei muri esterni e del soffitto, la moquette/piastrelle/parquet mentre tutto il resto è proprietà comune. Per intenderci, a casa mia, il piatto della mia doccia è proprietà comune (non chiedetemi perché ma è così). Se avete un garage, stessa cosa: in realtà possedete sono lo spazio interno, e in teoria non potreste neanche mettere scaffali o strutture che si aggancino a muri o soffitto, perché questi non sono vostri.

Per questo, se vivete in una strata nel NSW, se volete fare dei lavori in casa vostra, nella maggior parte dei casi dovrete chiedere il permesso alla strata committee e strata manager. Tendenzialmente, non potreste neanche mettere un chiodo in un muro esterno senza chiedere il permesso! Per i lavori più importanti – come il restauro di bagni e cucine – inoltre dovrete far approvare e registrare una by-law = regola del condominio in aggiunta o a modifica delle leggi previste dallo stato. A seconda di quando il condominio è stato costruito, ci sono certe by-laws di base che, come dicevo sopra, regolano la vita di condominio e possono essere fatte rispettare da un tribunale, qualora vengano violate. Ogni nuova by-law viene aggiunta al “title” del condominio e resta per sempre. Una by-law deve essere redatta da un avvocato e poi registrata al NSW Land Registry Services, e il costo totale può arrivare intorno ai $1000. Dopo che una by-law è stata redatta dall’avvocato, questa deve essere approvata durante l’assemblea, e poi registrata: quindi potreste dover aspettare anche un anno prima di poter fare il lavoro che volete, a seconda di quando è prevista la prossima assemblea del vostro condominio.

Quando comprate casa e ottenete il contratto di vendita, l’agente dovrebbe sempre allegare il “title search” che contiene tutte le by-laws applicabili al vostro condominio.

Altre particolarità del possedere casa in una strata è la necessità di richiedere e ottenere il permesso per tenere animali domestici che non siano i pesci in boccia. Inoltre, i rilevatori di fumo sono obbligatori in ogni casa/appartamento, così come il fire check annuale per assicurarsi che il rilevatore di fumo e le porte tagliafuoco siano a norma. In alcune case inoltre, ci sono anche gli irrigatori a soffitto e altoparlanti che danno l’allarme in caso di evacuazione. Da quest anno poi, tutte le proprietà in una strata del NSW devono installare dei meccanismi di sicurezza a prova di bambino che mantengano le finestre aperte al massimo a 12.5 cm.

Infine, il possesso della prima casa non va dichiarato da nessuna parte quando si fa la dichiarazione dei redditi. Solo proprietà messe in affitto o da cui si trae comunque un guadagno vanno dichiarate.

Ed eccovi quindi, in breve, cosa vuol dire vivere e possedere casa in una strata nel NSW. Ci sono sicuramente molti vantaggi rispetto a case autonome, ma ci sono anche moltissimi svantaggi e limitazioni. Se intendete comprare casa all’interno di una strata, informatevi bene sulle by-laws che si applicano a quella proprietà e leggetevi con attenzione questo documento.

In bocca al lupo!

* Ogni stato ha le sue leggi e le sue regolamentazioni. Io vivo nel NSW e posso raccontarvi solo come si vive in questo stato. Se avete intenzione di comprare casa in altri stati d’Australia, vi consiglio di consultare le leggi locali. 

One thought on “Consigli pratici #7: possedere casa in una strata

  1. Posso dire che non so se ci vivrei?
    Sia chiaro, pago regolarmente il condominio a casa mia (e ovviamente finisco anche per pagare spese straordinarie fatte per cose su cui non sono d’accordo), rispetto assolutamente le regole condominiali, ma non essere proprietaria del mio piatto doccia mi turberebbe non poco 😀

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